التقيم الذكي للعقارات

سؤال وبيشغل بال ناس كتير سواء هيبيعوا أو هيشتروا ، ازاي نقيم اسعار العقارات مع اختلافها من مكان لمكان تاني.

في البدايه لازم تاخد بالك ان مفيش سعر حقيقي وسعر مبالغ فيه ، طب أعرف ازاي هنقولك ، لو السعر المعروض كان عليه طلب كتير واستجابه يبقى السعر دا حقيقي ، ولو محصلش عليه استجابه يبقى السعر دا مبالغ فيه .
التقييم العقاري  الصحيح  بيوضحلنا مجموعة عوامل عشان نتأكد منها إن الأسعار المعروضة حقيقيه  ام لأ اهمها

((المقارنه مع عقارات مشابهه))

لعل أهم مرحلة من مراحل شراء العقار هي تقييم العقار، فالحقيقة أن معظم الراغبين في شراء شقة أو فيلا قد تنقصهم الخبرة في كيفية تقييم العقارات ، ولذلك فهناك ثلاث طرق رائيسية لتقيم العقارات

اولا :- المقارنة مع عقارات مشابهه بيعت حديثا في نفس المنطقة  

عند تفكيرك في شراء عقار اول شئ لابد أن تبدأ به هم مقارنة العقار مع عقارات مشابهه بيعت حديثا في نفس المنطقة ، ولا بد من مراعات عدة اشياء اهمها

 1- موقع العقار(شارع رئيسي، فرعي، تجاري، عام، خاص)

2- حالة العقار وعمر البناء، ظروفه وامتيازاته

3- كذلك مواصفات العقار ومساحته ومستوى التشطيبات الداخلية والخارجية

ثانيا:- حساب تكلفة بناء عقار مماثل

كذلك من الاشياء المهمة ايضا هي حساب تكلفة بناء عقار مماثل وفي هذه النقطه يتم تقييم سعر الارض وكأنها خالية من البناء وتقيم كلفة البناء الحالية ، مع الاخذ في الاعتبار تقيم الهلاك بمعني (اي كم نقص سعر المبني بسبب استخدامه) ، لأن قيمة البناء الحالية = كلفة البناء – كلفة الهلاك

ثالثا :·العائد السنوي للعقار

فلابد من حساب العائد السنوي للعقار

 وتعتمد هذه الطريقة على خمس نقاط أساسية :
 تقييم مجموع المدخول الكلي

 تحديد نسبة الشواغر
 تحديد قيمة مصاريف التشغيل الكلية للعاملين والصيانة. 

 تحديد قيمة المدخول الصافية
  حساب نسبة المدخول على سعر العقار

ملحوظة أخيره لما نيجي نقارن العقار بعقار مشابه ليه لازم نتأكد من "الخدمات_المرافق_اساليب الترفيه_التسوق.....الخ " ، يعني لو المشروع مثلا في وسط المدينه بيكون أغلى من الى بيكون في أطراف بعيده عنها ، كمان المشروع الى بيكون على شارع رئيسي مش زي الي بيكون على شارع جانبي .